20 maja 2021 r. uchwalona została nowa tzw. ustawa deweloperska.

Jej pełna nazwa to -  ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Jedna z istotnych zmian, które wprowadza, to regulacja dotycząca umowy rezerwacyjnej. Umowy rezerwacyjne nie były uregulowane w dotychczasowej ustawie. Faktycznie funkcjonowały w obrocie, a ich treść była zależna wyłącznie od dewelopera. Teraz to ulega zmianie, ponieważ nowa ustawa deweloperska wskazuje na jej obowiązkowe elementy, a jednocześnie wprowadza reguły dotyczące wysokości i zasad zwrotu opłaty rezerwacyjnej.

Ustawa deweloperska wprowadza definicję umowy rezerwacyjnej.  

Zgodnie z art. 29 ust. 2 ustawy umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, zwaną dalej „rezerwującym”, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.

Wobec takiej definicji istotą umowy rezerwacyjnej jest rezerwacja określonego mieszkania/domu przez dewelopera na rzecz rezerwującego przez oznaczony czas.

Całkiem niedawno poproszono mnie o konsultację umowy, którą mieli zawrzeć potencjalni kupujący i sprzedający, a umowę przygotował pośrednik w obrocie nieruchomościami. Ku mojemu zdziwieniu, choć treść umowy odpowiadała przedwstępnej umowie sprzedaży lokalu, czyli była zgodna z tym, czego oczekiwali kupujący i sprzedający, to była opatrzona nazwą „umowa rezerwacyjna”. Nazwa rozmijała się całkowicie z treścią umowy.

Żeby treść umowy rezerwacyjnej odpowiadała jej nazwie, to zgodnie z ustawą (art. 30 ust. 2) powinna ona przynajmniej  wskazywać :

1)       strony, miejsce i datę zawarcia umowy;

2)       cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży;

3)       wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony;

4)       okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży;

5)      określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;

6)     określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.

Uważny czytelnik, a zwłaszcza ten z wykształceniem prawniczym zauważy zapewne, że umowa rezerwacyjna nie musi być odpłatna.

Opłata rezerwacyjna nie jest obowiązkowa. Jednakże, przy olbrzymim popycie na mieszkania trudno się spodziewać, aby rezerwacja miała się odbywać bez ponoszenia opłaty.

Jeśli jednak opłata rezerwacyjna będzie wprowadzona, to jej wysokość nie może przekroczyć 1% ceny mieszkania/domu. W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej, kwota opłaty zostanie zaliczona na poczet ceny mieszkania i trafi na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Gdyby deweloper w trakcie rezerwacji zawarł z inną osobą umowę dotyczącą zarezerwowanego lokalu, to będzie musiał zwrócić rezerwującemu wpłaconą przez niego opłatę rezerwacyjną w podwójnej wysokości. Jeśli natomiast klient się rozmyśli, wówczas straci wpłaconą sumę. Gdyby jednak to bank nie udzieli klientowi kredytu, to odzyska on wpłacone pieniądze.