Pani Zofia zastanawiała się, jaki wpływ na własność domu będzie miała całkowita spłata kredytu, który zaciągnęli z mężem. Dzięki wygranej w sprawie frankowej do spłaty pozostawała już tylko niewielka kwota. Perspektywa, że wkrótce nie będzie już wspólnego długu, mobilizowała panią Zofię do porządkowania spraw małżeńskich. Zwłaszcza, że małżeństwo istniało już tylko na papierze. Zofia z dwójką dzieci mieszkała od dłuższego czasu zagranicą. Mąż mieszkał zaś z nową partnerką w domu, który małżonkowie wybudowali wspólnie, w większości na kredyt, który wspólnie spłacali…
Pani Zofia nie zdawała sobie sprawy, jak wygląda kwestia własności domu. Wiedziała jedynie, że dom został wybudowany na działce, którą mąż dostał w darowiźnie od swojej babki. Wydawało jej się, że na prawo własności domu wpływ ma to, że był on finansowany z kredytu. Że skoro bank ma hipotekę, a ona tę hipotekę spłaca, to po spłacie kredytu nabędzie własność domu. Myliła się.
Prawo własności domu – dlaczego kredyt i małżeństwo nie zmieniają zapisów w księdze wieczystej
Ani okoliczność, że dom został wybudowany w trakcie małżeństwa, ani też to, że został sfinansowany z kredytu, który pani Zofia zaciągnęła wspólnie z mężem, nie miał wpływu na prawo własności ujawnione w księdze wieczystej.
Działka gruntu, na której stanął dom, należała wyłącznie do męża. Budynek zaś jest częścią składową działki (art.48 k.c.). Własność części składowej gruntu może przysługiwać tylko właścicielowi gruntu (art. 47 § 1 k.c.). Skoro mąż był wyłącznym właścicielem gruntu, to także wyłącznie jemu przysługiwało prawo własności budynku znajdującego się na tym gruncie. Pani Zofia jako żona miała co prawda prawo korzystać z tego domu, ale tylko w związku z zaspokajaniem potrzeb rodziny (281 k.r.i.o.).
Póki małżonkowie pozostawali we wspólności, pani Zofia nie mogła także skutecznie domagać się przeniesienia na nią własności nieruchomości w żadnym udziale (np. ½). Sytuację pani Zofii opisywał wyrok Sądu Najwyższego z 24 lutego 1989 r., I CR 105/89, OSP 1990/10 o treści:
W czasie trwania wspólności ustawowej małżonek, który wspólnie ze swym małżonkiem wzniósł budynek na gruncie stanowiącym majątek tego współmałżonka, nie może żądać od współmałżonka przeniesienia własności takiego gruntu na rzecz obojga małżonków, jako ich wspólności ustawowej.
Jakie możliwości miała pani Zofia
Pani Zofia mogłaby nabyć własność nieruchomości poprzez podział majątku. Ten jednak możliwy jest dopiero z chwilą ustania wspólności, czyli gdy nastąpi orzeczenie rozwodu, separacji albo zniesienie wspólności przez zawarcie umowy majątkowej małżeńskiej albo orzeczenie przez sąd przymusowej rozdzielności majątkowej. Wówczas byłaby to forma rozliczenia poniesionych przez panią Zofię nakładów – spłat kredytu zaciągniętego na budowę domu. Z chwilą ustania wspólności pani Zofia mogłaby żądać rozliczenia nakładów z majątku wspólnego także poprzez zapłatę środków pieniężnych.
Pani Zofia miała także jeszcze inną możliwość: zawrzeć z mężem umowę majątkową, która spowodowałaby, że objęta wspólnością majątkową zostałaby nieruchomość, która obecnie była wyłącznie własnością męża.
Szczęśliwy finał
Pomimo faktycznej separacji pani Zofia była w dobrych relacjach z mężem. Namówiła go na zawarcie przed notariuszem umowy majątkowej małżeńskiej, która powodowała rozciągnięcie wspólności na majątek, który małżonkowie nabyli przed zawarciem małżeństwa. Dzięki temu pani Zofia została ujawniona w księdze wieczystej obok męża jako współwłaścicielka na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej.
Masz podobną sytuację? Porozmawiajmy o Twoich wątpliwościach dotyczących majątku wspólnego w czasie konsultacji.